Trong những năm gần đây, việc đầu tư cho thuê chung cư không có lời tại TP.HCM đang trở nên kém hấp dẫn do tỷ suất lợi nhuận thấp. Mặc dù loại hình này từng được xem là kênh đầu tư an toàn và ổn định, nhưng các yếu tố như giá mua tăng cao, giá thuê trì trệ và áp lực kinh tế đã khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc lại chiến lược của mình.
Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ngày càng giảm
Theo thống kê từ các chuyên gia, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại TP.HCM hiện chỉ ở mức 3,8-4% mỗi năm, thấp hơn so với nhiều nước trong khu vực như Indonesia (6%) hay Thái Lan (6%). Đáng chú ý, giai đoạn 2015-2016, tỷ suất này từng đạt 7-7,5% mỗi năm, nhưng từ năm 2020 đến nay, con số này giảm mạnh xuống dưới 4%.
Nguyên nhân chính là sự chênh lệch lớn giữa giá mua và giá thuê. Trong 5 năm qua, giá bán căn hộ tại TP.HCM tăng 59%, trong khi giá thuê chỉ tăng khoảng 10-15%. Thậm chí, một số thời điểm giá thuê còn giảm sâu 30-40%, dẫn đến việc tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 2,5-3,5% mỗi năm.
Trường hợp thực tế từ nhà đầu tư
Anh Trần Hoàng Minh Tuấn, một nhà đầu tư tại Bình Thạnh, chia sẻ rằng anh đã mua một căn hộ cao cấp trị giá 7,2 tỷ đồng, nhưng chỉ cho thuê được 18 triệu đồng/tháng.
Tỷ suất lợi nhuận chưa đến 3,5% mỗi năm, thấp hơn cả lãi suất gửi ngân hàng (5-6%). Anh Tuấn hiện có ba căn hộ đang cho thuê theo tháng và mô hình Airbnb, nhưng cả ba đều không mang lại lợi nhuận như mong đợi. Năm tới, anh dự định bán toàn bộ để chuyển hướng đầu tư.
Tương tự, anh Việt Quốc ở quận 3 từng rất thành công với căn hộ cho thuê, khi lợi nhuận trung bình đạt 7-8%. Tuy nhiên, những căn hộ anh mua sau năm 2018, với giá mua cao hơn nhưng giá thuê không thay đổi nhiều, chỉ đem lại tỷ suất lợi nhuận khoảng 2,5-3% mỗi năm.
Sức ép từ phân khúc nhà bình dân
Ở phân khúc nhà giá rẻ, tỷ suất lợi nhuận cũng không khả quan. Chị Phương Lan, một nhà đầu tư tại TP. Thủ Đức, cho biết chị đã mua một căn hộ giá 1,9 tỷ đồng nhưng chỉ cho thuê được với giá 6 triệu đồng/tháng.
Nhiều dự án nhà ở bình dân hiện nay không bán được, buộc phải chuyển sang cho thuê với mức giá cạnh tranh, chỉ từ 5-5,5 triệu đồng/tháng. Điều này khiến nhà đầu tư khó lòng đạt được lợi nhuận cao, thậm chí không bằng lãi suất ngân hàng.
Những yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận cho thuê căn hộ
Có nhiều lý do khiến lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngày càng suy giảm:
- Giá bán tăng nhanh hơn giá thuê: Như đã đề cập, giá căn hộ tăng đáng kể trong khi giá thuê chỉ tăng nhẹ hoặc thậm chí giảm tại một số khu vực.
- Thị trường cho thuê bấp bênh sau dịch: Đại dịch COVID-19 đã làm giảm nhu cầu thuê nhà, đặc biệt là với các căn hộ cho thuê ngắn ngày như Airbnb.
- Chi phí bảo trì và cải tạo: Sau một thời gian cho thuê, chủ nhà thường phải bỏ thêm chi phí để bảo trì, sửa chữa hoặc cải tạo căn hộ, làm giảm lợi nhuận thực tế.
- Cạnh tranh gay gắt: Nhiều nhà đầu tư chuyển sang cho thuê tạm thời để tránh để căn hộ trống, dẫn đến nguồn cung tăng mạnh và giá thuê giảm.
Liệu đầu tư căn hộ cho thuê còn hấp dẫn?
Dù lợi nhuận từ cho thuê căn hộ không còn cao, việc đầu tư căn hộ để tích lũy tài sản vẫn có tiềm năng. Theo các chuyên gia, nếu kết hợp giữa cho thuê và chờ tăng giá bán, nhà đầu tư có thể đạt lợi nhuận gộp 12,5-17% mỗi năm. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải có chiến lược dài hạn và chọn đúng thời điểm để bán.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định: “Nếu mua căn hộ để tích lũy tài sản và cho thuê nhằm kiếm thêm thu nhập, đây vẫn là một kênh đầu tư ổn định so với các kênh rủi ro cao như chứng khoán, vàng hay ngoại tệ.”
Lời khuyên cho nhà đầu tư
Trước bối cảnh lợi nhuận cho thuê thấp, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định. Dưới đây là một số gợi ý:
- Chọn dự án phù hợp: Tìm kiếm các căn hộ có giá mua hợp lý và tỷ lệ thuê/mua cao để tối ưu hóa lợi nhuận.
- Tính toán chi phí dài hạn: Bao gồm phí quản lý, bảo trì, và các chi phí khác để có cái nhìn thực tế về lợi nhuận.
- Xem xét các loại hình đầu tư khác: Nếu mục tiêu chính là lợi nhuận, bạn có thể cân nhắc đầu tư vào căn hộ dịch vụ, nhà trọ hoặc các kênh đầu tư khác.
- Đầu tư dài hạn: Thay vì kỳ vọng vào lợi nhuận ngắn hạn, hãy xem việc sở hữu căn hộ như một hình thức tích lũy tài sản dài hạn, đặc biệt khi giá bất động sản tại TP.HCM có xu hướng tăng.
Đọc thêm: Giá Chung Cư Nhỏ Đang Tăng Cao: Có Nên Mua Ngay?
Kết luận
Cho thuê chung cư tại TP.HCM đang đối mặt với nhiều thách thức, từ lợi nhuận thấp đến áp lực cạnh tranh và chi phí tăng cao. Dù vậy, loại hình này vẫn có giá trị đối với những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, biết kết hợp giữa cho thuê và chờ tăng giá để tối ưu hóa tài sản.
Newlife Tower cho rằng trong thời gian tới, việc đầu tư vào phân khúc này đòi hỏi sự cẩn trọng, tính toán kỹ lưỡng và khả năng thích nghi với biến động thị trường.
